新商圈泡沫隐现 商业地产投资热回归老商圈
投资者加速抽离资产转向商业地产（专题阅读），商铺投资须关注泡沫风险。
金九银十 住宅市场并未迎来往年的火爆。根据中原地产数据，全国主要54个城市*金周同比成交量下跌7成。但商铺投资的理念在不限购的利好下仍然风行，广州统计局有关数据显示广州商业地产再迎热潮，首8月商业营业用房投资增长3 1 .9 %，增幅比1至7月回升12 .6个百分点， 买楼不如买铺 仍被捧为投资王道。
一位资深房地产中介市场经理告诉，今年商铺投资规模增幅 肯定达到一倍 ，不过视地段行业不同投资价值差距甚大。一方面商业写字楼供应有限且 只租不卖 ，另一方面市场有一定担忧，类似布行小商铺因为行业不太景气，业内普遍比较悲观。复杂的市场情况下，为避风险，成熟老商圈重新受宠。
商业地产市场投资热情高涨
北京路的商铺没有最贵，只有更贵。国庆期间放售放租都很少，受供求关系影响，国庆前后一段时间北京路商圈商铺的租金一直居高不下 ，广州市成熟繁荣商圈北京路附近一家房地产中介日前告诉南都。
一位在珠江新城繁华地段租下一间餐饮铺的店老板告诉南都，自己身边倒手商铺的朋友最近都把眼光从白云、番禺等偏远地段转回了北京路、上下九、天河、珠江新城等成熟商圈， 我们圈子里赚得最多的朋友整天就在市区各大商圈开车溜达，看见人群密的地段就寻找中介给介绍铺子。商机总是在变的，考察市场一定要脚勤嘴勤。
据 有 关中介透露，在房地产调控房价缓涨期，市区中心地带的商铺热度不减，最贵的一线街铺要价达到3000元/平米， 再贵都有人跟我叮嘱，放盘开价一定要提前打招呼 。
北京路一家精品首饰店老板告诉，自己月租金2000元/平米的高价位商铺一天进账要超过3000元才可望维持收支平衡。这家不到20平米的店面装修精致，颇得青春女生的青睐，短短驻足20分钟，粗略估计已有约十来组年轻人携手共至。老板称营业额 不方便透露 ，但盈利足够。
北京路一间商铺经手人透露，不久前一间30平方米的铺位以9万元/月的租金水平出租， 和去年相比，北京路商场铺租金升幅至少有15% 。
根据广州市房地产租赁管理所2011年的市房屋租金参考价，北京路商业步行街的商铺租金全市最高，每月达1650元/平方米，其次是下九路步行街的商铺每月1200元/平方米。
而根据广州市社科院今年发布的一份商贸业发展报告显示，目前广州的商圈普遍存在着商业点集聚度过高，同质化竞争加剧，容易导致商家过度竞争的问题，其中尤其以天河路商圈最为明显。
精明的房地产中介经理对此表示: 同质化问题很难避免，但看看最新的市场情况，风向已经掉头，老商圈由于人流稳定，品牌集聚效应显现，当前更具抗风险性 。据悉，大型商场群天河城租金也当仁不让， 正因为拥有北京路商铺产权的业主,无论收益率多少都稳赚不赔，需求大而供应小的矛盾长期存在。所以老商圈才重新受宠。
中原地产业内人士透露，今年以来广州商业地产的发展增速达一倍之快，市场投资气氛再度回暖。但今年广州总体新货供应缺乏，特别是市中心商铺缺货严重，令7- 9月以来的广州一手商铺市场出现量价齐跌的情况，商铺均价更一度跌入今年以来的最低位。
根据广东省统计局数据显示，今年1至8月份，广东商业营业用房投资324 .31亿元，增长31.9%，增幅比1至7月回升12.6个百分点。相比之下，同期广东商品住宅开发投资2176.43亿元，增长7.0%，增幅比1至7月回落1.1个百分点。
泡沫风险考验投资者选址眼光
商业地产发展如此迅猛，特别是诸如白云、番禺区域的新商圈近年雨后春笋般涌现，不少投资者急于向业内求答疑解惑， 泡沫究竟有没有出现?
社区的临街铺由于人流稳定，发展成熟，经验灵活度高，也备受投资客追捧。中原地产营业人士告诉，询价搜铺的买家这几月 没有断过 ，比起上半年大有回升之势。
商业爆发式增长要看是什么概念，从租的角度看，是有可能增速实现翻番，但从卖的角度看却不是，由于广州很多写字楼都是只租不卖，加上在市中心越来越少地方可供开发，也只能向其它例如番禺等新生板块开发了。 合富辉煌商业地产顾问公司项目总监邓育华如是告诉南都。